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??? 隨著公募首只商業(yè)不動產PE正式破冰，公募資管向另類投資試水再進一步。
? ? 《第一財經日報》記者了解到，嘉實子公司嘉實資本已經完成發(fā)行的一只名為“融瑞城市世貿系列專項資管”的專戶產品，實際上便是用于向PE投資最終用于收購項目公司的股權、運營及收購標的的裝修改造等，這也是公募在房地產私募股權基金領域的首次嘗試。
? ? 作為一款股權投資產品，該產品的其收益來源是租金收入與物業(yè)資產增值，“固定+浮動”的收益設計使其兼具固收與權益的雙重投資特性。
?? ?“基金業(yè)”房地產PE專戶破冰
?? ?在房地產告別暴利時代后，作為基金子公司一項重要的業(yè)務領域，房地產金融業(yè)務的發(fā)展也面臨轉型。據(jù)嘉實資本副總經理王藝軍的介紹，嘉實資本的房地產業(yè)務的轉型主要有兩條路，一是房地產私募股權基金，另一個是公募REITs.
? ? 融瑞城市世貿資管計劃恰是采用了前者的路徑，通過以優(yōu)惠價格獲取已建成并投入使用的成熟商業(yè)項目，再通過物業(yè)改造大幅提升資產價值。
? ? 記者了解到，該資管標的項目的收購在頂層成立了有限合伙企業(yè)，嘉實資本的專項計劃作為有限合伙的LP;同時引入上海城市地產，嘉實資本和城市地產已經成立的深圳城市嘉實投資管理公司作為項目的GP.
?? ?“投資策略相對來說比較清晰，我們是通過低價收購、改造升級來提升物業(yè)品質，最后增值進行退出的?！奔螌嵸Y本副總經理王藝軍表示。
?? ?據(jù)悉，該資管計劃的規(guī)模累計需要融資11.9億，按照資金使用計劃分批募集，目前一號、二號計劃已經成立并已經完成或即將完成募資，在這個月中旬和下旬開始投入使用。
?? ?與房地產融資型的債券型產品不同，產品的期限是“5+1”年，結構上做了結構化的安排，優(yōu)先與次級的比例是7:3，在產品收益特征上，優(yōu)先級是享受了“固定+浮動”雙重的回報。
? ? “其實在7月份，一號、二號最重要的兩期計劃已經成立，，預計到月底開始投入使用。”王藝軍透露，這筆資金主要用于支付境內外收購標的的股權收購款。
? ? 本報記者也了解到，該項目采用的承債式股權轉讓的方式，深圳城市嘉實投資管理公司已從交易對手摩根士丹利及上海國盛集團手中拿下了外灘金融貿易區(qū)的上海世界貿易大廈。
? ? 而嘉實房地產PE的最后退出方式則有三種，第一種是整體出售，即轉讓PE持有的項目公司股權;第二種是發(fā)行REITs;第三種則是以散售的方式退出。
?? ?市場上以往的房地產投資大多是債權型融資信托，過去這種基于新開發(fā)房產銷售回款的信托資管產品的風險敞口正越來越大。而嘉實這只房地產PE產品最大的看點在于，投資標的為成熟的商業(yè)不動產，其收益來源于租金收入與不動產的資產增值。
? ??目前看來，“盤活存量”將是我國未來房地產市場主要增長點和利潤來源。
?? ?標準化傳統(tǒng)投資到另類投資的再試水
? ? 通常來說，公募基金的投資范圍大多局限于股票、債券、現(xiàn)金等資產，投資面對的大多都是標準化產品，嘉實基金涉足商業(yè)不動產PE的問世也標志著嘉實的資管布局進一步擴大，公募資管產品線向非標準化的試水再進一步。
? ??“金融服務于實體經濟，當然買標準品是服務實體經濟，但如何能夠更直接地服務于實體經濟的發(fā)展、有益于社會價值的創(chuàng)造是需要考慮的問題?！奔螌嵸Y金總裁趙學軍表示，基金公司通過二級市場發(fā)行買股票，但資金并沒有直接流入到實業(yè)。
? ? 按照趙學軍的規(guī)劃，此次嘉實融瑞城市世貿資管項目的GP城市嘉實是以私募形式出現(xiàn)的城市地產為主的主體，而在未來將成立以公募形式出現(xiàn)的公開上市REITs為主體的公司。
? ? 公開資料顯示，REITs是美國國會1960年參照共同投資基金的形式立法創(chuàng)立的，其目的是為了給小投資者提供一個參與大規(guī)模商業(yè)房地產投資的機會，使所有對房地產投資有興趣的投資者，不受資金的限制和地域的限制，都有機會參與房地產投資。
? ? REITs在我國一直處在探索階段，發(fā)展緩慢主要原因是無風險利率高和相關法規(guī)的不健全。首先，國內無風險利率長期處于高位，而無風險利率的高企會降低REITs收益的吸引力;其次，中國目前尚無對REITs的設立、投資方向、分配規(guī)則的相關法規(guī)，在稅收優(yōu)惠上也沒有相應規(guī)定，國內REITs雖然具備了多重標準REITs的特征，但在法律和稅收方面仍然缺位?！艾F(xiàn)在除了政策這一項以外，幾乎就要臨門一腳破門了?！币晃粯I(yè)內人士表示。
? ? 公開資料顯示，作為REITs業(yè)務的試點單位，嘉實在該領域有著多年的研究與準備，這也就是該公司提出在未來有可能通過“PE+REITs”的接力棒方式，實現(xiàn)嘉實融瑞城市世貿資管項目的退出的原因。